Location vide ou meublée quelle est la meilleure opportunité pour un investissement locatif
À l’heure actuelle, l’investissement locatif est un placement qui attire de plus en plus d’investisseurs. Mais, la question se pose : faut-il choisir une location nue ou meublée ? Ces deux solutions possèdent leur particularité. C’est pourquoi, avant de choisir, il convient de déterminer la solution qui répond à vos attentes.
La location vide ou meublée : les points essentiels à connaître
Quel que soit le type de placement, il est important de connaître la loi qui régit le type d’investissement en question. Le tableau ci-dessous, vous aidera à avoir un meilleur aperçu sur les différences relatives à ces deux types de location.
| Location vide | Location meublée | |
| La loi applicable concernant le type de location | Loi du 6 juillet 1989 titre 1 | Loi du 6 juillet 1989 titre 1er bis |
| La garantie exigée par la loi | Il faut s’acquitter d’1 mois de loyer hors charges | Il faut payer 2 mois de loyer hors charges |
| La vérification des états des lieux au début et à la fin du bailÉtat des lieux entrant et sortant | C’est une mesure incontournable. | C’est une mesure obligatoire. Elle s’accompagne de l’obligation de faire un inventaire du mobilier. |
| La durée minimale du bail | 3 ans, renouvelable par tacite reconduction | 1 an, renouvelable par tacite reconduction |
| Les obligations du bailleur en cas de résiliation | 6 mois minimum avant l’échéance. Il est crucial d’énoncer un motif légal (vente, occupation à titre de résidence principale par le propriétaire, etc.) | 3 mois minimum et doit invoquer motif légal |
| Les obligations du bailleur en cas de résiliation | 3 mois (1 mois lors de cas particulier) | 1 mois |
Quels sont les mobiliers indispensables en cas de location meublée ?
Dans son décret du 31 juillet 2015, l’État énonce les biens indispensables à inclure dans une location meublée. Au moment de la signature, la location doit comprendre les biens suivants :
- Des éléments essentiels pour l’espace nuit, à savoir : une literie avec couette ou couvertures ;
- Des dispositifs pour préserver la vie privée des locataires, il s’agit d’outils pour occulter les fenêtres des chambres (stores, volets, rideaux, etc.).
- Des équipements essentiels dans la cuisine, ce sont : les plaques de cuisson, le four traditionnel ou micro-ondes, le réfrigérateur avec compartiment proposant une température inférieure ou égale à 6° ou deux éléments distincts (réfrigérateur et congélateur). Le locataire a également droit à de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges.
- Des luminaires ;
- Des étagères de rangement ;
- Un matériel d’entretien qui convient au type de revêtement de sol.
Qu’en est-il du loyer en matière de location vide ou meublée ?
A priori, la location meublée peut paraître contraignante, car elle oblige le bailleur à s’équiper de différents mobiliers et équipements. Toutefois, cet investissement pourrait être à l’origine de nombreux avantages financiers. Avec ce type de location, le loyer est plus élevé qu’avec une location d’un logement vide. La différence est notable, puisqu’elle peut aller jusqu’à 30 %.
Ce qu’il faut savoir sur la fiscalité de ces deux types de location
Comme les revenus locatifs sont imposables, il faut prendre en compte la fiscalité de cet investissement immobilier. Les investisseurs ont le choix entre le régime micro foncier et le régime réel.
Avec le premier statut, l’investisseur bénéficie d’un abattement pour ne pas être imposé sur la totalité des loyers obtenus. Cet abattement est de 30 % pour une location nue et de 50 % pour un meublé.
Avec le second statut, l’investisseur est en mesure de déduire les charges de ses revenus. Il s’agit des charges relatives aux travaux de rénovation et d’entretien, les assurances, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, etc. En matière de location vide, il est possible de créer un déficit foncier afin de diminuer l’imposition globale. Il peut être reporté sur plusieurs années. En matière de location meublée, le déficit ne s’applique pas sur le montant du revenu foncier, et non sur la totalité des revenus.
Choisir un dispositif de défiscalisation en fonction de l’investissement
S’il s’agit d’une location meublée non professionnelle (LMNP), vous ne pouvez profiter que de la loi Censi Bouvard. Ce dispositif vous offre une réduction d’impôt de 11 % du montant HT sur votre investissement. Il est impératif qu’il s’agisse d’une résidence de services.
Par contre, avec une location vide, vous avez les lois Pinel et Denormandie. Le premier dispositif concerne les logements neufs ou en VEFA (Vente en l’état de futur achèvement). Le second s’applique aux biens immobiliers anciens ayant fait l’objet d’une grande rénovation, surtout sur le plan thermique. Il est nécessaire que les travaux représentent au minimum 25 % du coût de l’opération. Avec ces dispositifs, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % du montant du projet. Il est à noter qu’il existe un plafond de 300 000 euros durant 6 à 12 ans.
