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Quelle solution pour l’achat d’un bien immobilier à plusieurs

Publiée par Jérémy Zimmermann on 14 mars 2023
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Vous êtes plusieurs à avoir hérité ou avoir acheté un bien immobilier ? Dans ce cas, il faudra vous assurer d’un partage bien équitable pour éviter tout malentendu. En effet, cela peut comprendre des contrats de dettes, de remboursements ou encore des frais d’acquisition à payer. Chaque participant devra donc y donner du sien pour que tout se passe bien.

De plus, toutes les décisions qu’il faudra prendre pour l’achat du bien doivent se faire par le consentement de tout le monde. Donc, il est essentiel que les acheteurs fassent leur possible afin de trouver un accord. Alors, quelle solution pour l’achat d’un bien immobilier à plusieurs ?

Assurez-vous du budget dont vous disposez

Que vous envisagiez d’acheter le bien immobilier seul ou à plusieurs, la première chose à faire est de vérifier le budget dont vous disposez. Ainsi, vous pouvez connaître votre possibilité ou non quant à l’achat du bien. Dans ce cas, commencez par faire un calcul minutieux de la somme que chacun d’entre vous a à disposition ainsi qu’à vos revenus mensuels.

Pour cela, vous devez revoir toutes vos dépenses quotidiennes et les ajouter avec le prix de l’immobilier. Ensuite, enlevez le tout dans la somme des gains que chaque partie concernée perçoit. Certes, l’achat d’un bien immobilier à plusieurs est loin d’être facile, mais vous pouvez recourir à des calculateurs en ligne.

Par ailleurs, vous pouvez également utiliser des comparatifs en ligne afin de voir la liste des biens que votre budget peut vous offrir. Il ne faut pas oublier que de nombreux points de ventes et d’agences immobilières mettent à disposition des devis gratuits en ligne. Ainsi, vous pouvez prévoir la somme nécessaire à préparer afin d’éviter toutes mauvaises surprises.

Trouver un contrat de prêt immobilier

  • Déposer une demande

Si vous constatez que votre budget ne semble pas suffire pour l’achat du bien immobilier, alors, la solution reste une demande de crédit. Dans ce cas, vous devez soumettre une demande de prêt auprès d’un établissement financier afin de réussir votre projet. Et puisqu’il s’agit d’un achat de bien immobilier à plusieurs, alors, vous pouvez penser au système d’emprunt à plusieurs.

Bien entendu, vous n’êtes pas sans savoir que pour profiter d’un accord de crédit immobilier de la part de banque ou d’autres institutions, il y a des conditions à satisfaire. Par ailleurs, ces différents critères valent plus individuellement qu’en groupe. C’est pourquoi il est très important de vous assurer que le profil de chaque participant soit irréprochable.

  • Les conditions à satisfaire pour profiter d’un crédit immobilier

La première condition : il faut que vous ayez un revenu stable et que vous n’ayez aucune dette. Pour cela, vous devez présenter vos derniers bulletins de paie. Il est également impératif de disposer de documents qui attestent que vous êtes propre devant la justice. Ce sont des clauses que vous devez remplir si vous souhaitez demander un crédit immobilier à plusieurs.

En fait, les établissements recherchent des débiteurs capables de rembourser les dettes dans les temps convenus et dans les meilleures conditions. Ils s’assurent également de votre capacité d’emprunt pendant la préparation des documents. Les agents financiers vont alors procéder au calcul de votre « reste à vivre » après avoir déduit le pourcentage d’endettement en fonction de votre salaire.

Il est à noter que le taux d’endettements doit être environ de 33 %. Quant au « reste à vivre », c’est la somme qui vous permettra de subvenir aux besoins de votre famille. Si la somme qui reste est insuffisante pour assurer vos dépenses journalières, alors,  la demande de prêt est refusée.

Au contraire, si la somme restante est assez pour combler vos besoins quotidiens, alors, votre demande de crédit immobilier est accordée pour l’achat de votre bien immobilier à plusieurs.

Le choix du statut d’acquéreurs à plusieurs

Après l’achat du bien immobilier à plusieurs, il vous faut choisir entre les conventions suivantes afin de faciliter la gestion et l’utilisation du bien.

  • Acheter en indivision

C’est le modèle le plus simple lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien immobilier à plus d’une personne. En effet, c’est une formule qui stipule que chacun des acheteurs possède librement le bien selon la part de financement qu’il a apporté à l’achat.

Bien entendu, le bien appartient à tous les acquéreurs. Cependant, les décisions qui se rapportent à l’immobilier doivent être prises ensemble et à l’unanimité.

Dans ce cas, les acheteurs doivent tout faire pour s’entendre dans la gestion du bien. Cela permet d’éviter toute possibilité de litige sur la gestion. Alors, chaque participant doit signer un contrat d’indivision chez le notaire.

Ce dossier est très important pour l’avenir du bien au cas où il y aurait un décès, une incapacité physique et morale ou encore en cas de séparation. Particulièrement lorsqu’il s’agit d’acheter un immobilier entre concubins par exemple.

On y retrouve notamment la description de différentes situations. Par exemple, chacune des parties dispose d’une part égale du bien indivisé. Ainsi, personne ne peut dire avoir plus de droits que les autres pour gérer le bien.

Par ailleurs, un acheteur a aussi la possibilité de vendre sa part aux co-acheteurs. Lorsque le paiement est effectué, il ne fait alors plus partie des copropriétaires.

Pour les coacquéreurs pacsés qui choisissent de se séparer, dans ce cas, il faudra penser à revendre le bien et ensuite partager le prix à part égal.

Si jamais une des parties décède, alors, sa part est transmise à ses héritiers, selon ce qui est écrit dans le testament qu’il a laissé. Afin que les co-acheteurs puissent profiter de leur héritage suite à un décès, alors, il faut que chaque personne concernée mentionne l’un de ses confrères dans son testament.

  • Acheter en SCI (Société Civile Immobilière)

C’est un système où les co-acquéreur forment comme une petite « société ». Donc, chaque partie est un associé. Dans ce cas, c’est la société qui achète le bien immobilier et le droit d’utilisation est partagé entre les associés. Tout comme pour l’achat en indivision, l’achat en SCI fait aussi appel au service d’un notaire.

Il faut donc que chaque participant signe un document que le juriste présente. S’il n’y a pas de précision quant au pourcentage d’utilisation de l’immobilier dans le contrat, dans ce cas, le produit est à la disposition de tout le monde.

Toutefois, il doit avoir l’accord de chacun des copropriétaires. Bien entendu, chaque acquéreur peut aussi céder leur part à leurs confrères ou à une autre personne à tout moment.

Ils ont également la possibilité de rédiger un testament afin de présenter les héritiers du bien en cas de décès. Si chaque partie a signé un contrat d’agrément pendant l’achat de l’immobilier, dans ce cas, il faut que les héritiers obtiennent le consentement des autres coacquéreurs encore en vie. Surtout si ces héritiers sont des tierces.

  • La tontine

La tontine, aussi connu sous le nom de pacte tontinier, est une modalité juridique qui permet la préparation de l’héritage ou de la succession du bien en question. Ce régime prévoit notamment de transmettre la part d’un associé décédé à ses confrères.

À la différence des systèmes précédents, chaque participant à la tontine n’est pas considéré comme propriétaires entiers du bien immobilier. En effet, c’est le dernier survivant qui possède toute la propriété.

Donc, avec le pacte tontinier, si un coaquéreur décède, alors, sa part appartient automatiquement aux coacheteurs qui vivent encore. Et ce, même s’il a nommé des héritiers de son vivant. Tel qu’on vient de l’évoquer, si les participants meurent tous, alors, la marchandise revient au seul survivant.

Le problème avec ce modèle d’achat, c’est qu’il est impossible pour chaque participant d’exclure les autres de l’héritage. Même s’il y a un désaccord entre les co-propriétaires, les autres propriétaires restent les seuls héritiers devant la loi.

Acheter un bien immobilier à plusieurs, quels sont les avantages ?

Afin d’avoir une idée sur les réels impacts de ce modèle d’achat, il est important de faire une analyse des points positifs et négatifs de chaque contrat énuméré ci-dessus.

  • Les points positifs d’acheter en indivision

Vous vous demandez certainement que modèle d’achat choisir entre l’indivision et la SCI ? En effet, c’est la question que de nombreuses personnes se posent avant de faire un achat de bien immobilier à plusieurs. Quoi qu’il en soit, acheter en indivision reste un système juridique des plus classiques et des plus simples.

Pour commencer, cette clause juridique ne contient aucun frais. Par ailleurs, vous pouvez recourir ou non à un notaire. Donc, si les coacquéreurs arrivent à se passer de ce fonctionnaire pour assurer la bonne gestion du bien immobilier. Il faut également que chaque co-propriétaire soit prêt à renoncer à la marchandise n’importe quand, et sans formalité.

  • Les points négatifs d’acheter en indivision

Le premier inconvénient de ce système d’achat est le fait qu’il est indispensable d’avoir le consentement des co-acheteurs avant de pouvoir utiliser le bien. En d’autres termes, la liberté de gestion est assez restreinte. Pour qu’une décision soit acceptée, il faut d’abord l’accord unanime de chaque participant.

Si jamais il y a un désaccord entre les coacquéreurs, l’indivision est bloquée. Et si un copropriétaire décide de céder sa part, ses partenaires ne peuvent pas l’empêcher de le faire. Tout ce qu’ils peuvent faire est de faire valoir leur droit de racheter la part à vendre.

Si l’un des propriétaires décède, sa part ne revient pas aux co-acheteurs, mais à ses héritiers inscrits dans son testament. Sauf si les propriétaires qui restent sont dans le testament en question.

  • Les impacts de la SCI

En ce qui concerne la SCI, son principal atout reste son caractère sur le long terme. En effet, le contrat SCI peut durer jusqu’à 99 ans. Cela laisse donc à chaque personne concernée de tirer pleinement parti du régime.

Par contre, l’indivision ne dure que cinq ans. Ainsi, les représentants légaux peuvent intervenir pour faire une demande de modification de leurs statuts juridiques en SCI ou en tontine.

Et même si les co-acheteurs ont décidé de se passer du service d’un notaire, ils ont l’obligation de faire la déclaration du bien immobilier aux autorités. Dans ce cas, les responsables juridiques peuvent effectuer des suivies sur chaque acheteur. Un autre point fort de ce statut juridique, sa nature des prises de décision.

Contrairement à l’indivision, les décisions à prendre en SCI ne sont pas obligatoirement à l’unanimité, mais au 2/3 des participants. Donc, s’il est question d’un couple pacsé, l’autre acheteur peut prendre une décision sans le consentement de l’autre. La condition est que cette décision ne cause aucun tort à l’autre parti pour finir en conflit.

De plus, la SCI rend la transmission des parts du bien beaucoup plus facile si jamais un co-acquéreur décède. Ce système offre également une grande liberté pour les cessions de part si l’un des acheteurs décide d’y renoncer.

Ce n’est pas tout, il s’agit d’un processus qui ne présente aucune procédure. Toutefois, l’inconvénient de ce système est son coût plus élevé puisqu’il y a des services toute l’année. Les formalités pour la conception sont également plus longues.

  • Les effets de la tontine

Signer un contrat tontinier permet de protéger la propriété du défunt et de ses bénéficiaires contre les personnes malveillantes. Tout comme la SCI, ce système dur de nombreuses années. De même pour la prise de décision, l’unanimité n’est pas nécessaire. En effet, 2/3 des coacquéreurs suffisent amplement.

Lorsque l’achat concerne seulement deux personnes, particulièrement un couple, l’un peut décider sans l’accord de l’autre. Comme point négatif, ce modèle juridique coûte également cher. Il faut que les participants payent des frais supplémentaires aux services juridiques pour transmettre une part.

Acheter un bien immobilier à plusieurs, quelques points auxquels il faut faire attention

Acheter un bien à plusieurs est une opération qu’il ne faut surtout pas négliger. En effet, les participants doivent être pointilleux pour chaque étape afin d’éviter tout risque d’erreur. Voici donc quelques précautions à prendre afin de prévenir tout problème.

  • Garantir la solidarité des coacquéreurs

Avant de penser à faire un achat de bien immobilier à plusieurs, le plus important d’avoir les mêmes ambitions, les mêmes pensées et les mêmes zèles. Vous devez aussi vous assurer que les personnes qui vont s’engager avec vous sont prêtes à prendre des risques. Bien entendu, il faut avoir le sens de la solidarité et se soutenir mutuellement quelle que soit la situation, surtout pendant les mauvais moments.

Il est impératif que chaque participant soit prêt à prendre les responsabilités et faire que la situation reste toujours positive, autant que possible.

Afin de trouver les bons partenaires, penser à dresser un profil des personnes avec qui vous souhaitez collaborer. Ensuite, vous pouvez partager votre projet à vos amis pour connaître leur avis et trouver ceux qui sont prêts à s’embarquer dans l’aventure.

Vous pouvez également parler de vos objectifs à votre entourage afin de voir si certains sont motivés à l’écoute de vos idées. Bien entendu, s’il y a un idéal, c’est certainement des personnes qui font partie de votre famille.

  • Vous assurer du budget dont dispose vos futurs associés

Il est ici question d’achat, cela signifie que pour pouvoir participer, il faut disposer d’une certaine somme. Il est donc très important que vous vérifiiez la capacité financière de vos futurs collaborateurs. Pour que tout le monde puisse vraiment avoir les mêmes droits sur le bien immobilier, la part de chacun doit être égale.

Ainsi, les risques de mésententes seront réduits puisque chacune des parties pourra disposer librement du bien et de la même manière. Dans ce cas, assurez-vous que vos futurs associés disposent de la capacité de paiement nécessaire. Vous devez donc les convaincre de payer une part égale afin que la participation soit équitable.

  • Souscrire à une assurance habitation

Bien entendu, il faut toujours s’attendre aux mauvaises surprises, surtout qu’on parle ici d’un bien immobilier. C’est la principale raison pour laquelle les co-acheteurs doivent disposer d’un contrat d’assurance. Il faut se préparer à tout comme les incendies, les dégâts des eaux en cas d’inondation, etc.

En effet, le bâtiment peut toujours subir des dégâts suite à une catastrophe naturelle. Il est donc impératif et avantageux de contracter une assurance habitation et à une assurance catastrophe naturelle. En outre, il est préférable de choisir la couverture « multirisques ».

Grâce à un contrat d’assurance, vous pouvez anticiper les accidents. Vous n’aurez pas à vous soucier des dépenses pour les réparations en cas de dégât sur l’immobilier. En effet, c’est l’assureur qui se charge des remboursements pour toutes les séquelles.

Et si vous n’avez pas encore souscrit à une assurance, il est recommandé de faire attention quant au choix de la compagnie. En effet, le choix est tellement vaste que vous pouvez vous tromper facilement. Faites la comparaison de différents établissements et optez pour celui qui propose des offres qui répondent à vos besoins et à vos attentes. En cas de problème, il est possible que ce soit l’assureur d’un seul co-acheteur qui rembourse. Toutefois, ce n’est pas une raison qui vous empêche de signer un contrat d’assurance.

Avec Agent I, bénéficiez d’un accompagnement personnalisé et d’un savoir-faire immobilier adapté à vos attentes ! Si vous avez des projets d’achat immobilier à plusieurs, n’hésitez pas à nous demander conseil !

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